До введения нового Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обоснования градостроительных решений о размещении и строительстве объектов осуществлялась разработка проекта застройки в соответствии с установленными территориальными регламентами, градостроительными нормативами и правилами, назначение и содержание которого определялось ст. 60 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ, а также Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. № 150.

Утвержденный в установленном порядке проект застройки являлся основанием для разработки архитектурно-строительного проекта, который утверждался и согласовывался в установленном порядке территориальными органами архитектуры и градостроительства на каждый земельный участок для строительства, реконструкция объектов недвижимости, а также возведения, установки некапитальных и нестандартных объектов.

В настоящее время из состава градостроительной документации «проект застройки» исключен. Рассмотрим вопрос о том, почему проект застройки исключен из состава документации по планировке территории.

Указанными выше документами предусматривалось, что:

• проект застройки может разрабатываться в границах земельного участка;
• проект застройки может разрабатываться по инициативе застройщика;
• проекты застройки, заказчиками которых являются физические и юридические лица, согласовываются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и утверждаются заказчиками.

Во-первых, указанные нормы говорят о «факультативности» проекта застройки, т.е. об отсутствии его обязательности. Во-вторых, в случае, когда проект застройки разрабатывается по инициативе застройщика, такой проект подлежит согласованию органами публичной власти. Это означает, что застройщик получил права на земельный участок, которые не определены в части возможностей и пределов его использования (не определены линии регулирования застройки, этажность, тип и другие характеристики разрешенного строительства). Указанная неопределенность должна быть снята посредством дополнительного действия, которое производит сам застройщик и за свой счет – путем подготовки проекта застройки. Такая схема противоречит принципам земельного права, признающего объектом земельных отношений земельный участок с установленным правовым режимом, подготовленный (в том числе посредством планировки территории) и сформированный из состава государственных и муниципальных земель.

Именно этот принцип получил развитие в новом Градостроительном кодексе Российской Федерации, которым установлено, что:

• документация по планировке территории подготавливается до того, как застройщикам будут переданы права на сформированные на основе этой документации земельные участки;
• застройщиками являются лица, обладающие четко определенными правами на принадлежащие им земельные участки, в том числе в части, определяющей виды и пределы возможного на этих участках строительства, что устанавливается градостроительными планами земельных участков, представляющими собой результат действий по планировке территории;
• лица, получив права на земельные участки и став застройщиками, не нуждаются в выполнении дополнительных действий по планировке территории (например, путем дополнительной подготовки проекта застройки), а приступают к подготовке проектной документации в соответствии с градостроительными планами земельных участков.