Для реализации инвестиционно-строительного проекта необходимы следующие основные условия:

• наличие инвестиций;
• наличие материально-производственной базы, обеспечивающей реализацию проекта;
• законодательное и правовое обеспечение реализации проекта и регулирования взаимоотношений участников реализации данного проекта.

В условиях рыночных отношений градостроительная деятельность в России регулируется федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, не противоречащими федеральным законам.

Выделение земельных участков под инвестиционно-строительные проекты осуществляется в соответствии Генеральным планом – градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Одними из основных принципов земельного законодательства стали:

• единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т.е. все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков;
• платность использования земли, в соответствии с этим принципом любое использование земли осуществляется за плату;
• деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с Федеральным законом от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» осуществляется разграничение государственной собственности на землю, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

К федеральной собственности относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Предоставление земельных участков для строительства обязательно должно осуществляться с проведением работ по их формированию и на следующих основаниях:

• без предварительного согласования мест размещения объектов;
• с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Рассмотрим более подробно первый случай.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного Кодекса.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

Граждане или юридические лица могут выбирать земельные участки для строительства. Порядок этого выбора также определен в Земельном кодексе Российской Федерации.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина, юридического лица, либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка

на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных, иных условий использования соответствующей территории (недр в ее границах) посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в установленном порядке.

Результаты выбора оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны, затем принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство и действует в течение трех лет.

С 1.01.2007 вступил в силу Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который четко регулирует порядок вложения инвестиций, обязательства инвестора по планировке территории, расселению граждан, выкупу квартир, сносу аварийных жилых домов на застроенных территориях.

Применять новый правовой институт развития застроенных территорий теперь можно будет только при наличии градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

К числу основных механизмов правового градорегулирования в первую очередь относится правовое зонирование, являющееся постоянно действующим инструментом реализации планов развития территории посредством введения градостроительных регламентов, требования экологического и охранного законодательства, контроля за применением этих регламентов в процессе землепользования и строительства, а также нормы о сервитутах публичных и частных.

В этой связи Градостроительный кодекс Российской Федерации является основополагающим документом, определяющим механизмы правового зонирования и предоставления инвесторам земельных участков под застройку. В нем четко установлены пределы полномочий различных уровней власти по введению системы правового зонирования. В развитие этих положений планируется разработать правила формирования объектов недвижимости в жилищной сфере для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также подготовить целый пакет нормативных правовых актов, направленных на реализацию основных положений данного Кодекса, включая аспекты земельно-имущественных отношений.

Регламенты градостроительного зонирования являются утверждаемой частью Генерального плана, проектов планировки, градостроительных планов. Они устанавливают функциональное, строительное, ландшафтное назначение частей территории субъектов Российской Федерации, городов, поселений.

Понятие правового градорегулирования означает создание правил игры для всех субъектов, имеющих права, желающих приобрести права на землю и иную недвижимость в отношении их использования и изменения.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

• фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
• видов территориальных зон;
• требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Земли городов России представляют собой важнейший элемент национального богатства страны и их цена всегда индивидуальна, так как зависит от очень многих факторов. Городские земли являются специфическим товаром, поэтому оценивать участки городских земель гораздо сложнее, чем другие природные ресурсы.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется при проведении государственной кадастровой оценки земель, порядок которой устанавливается Правительством Российской Федерации.

При этом следует иметь в виду, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Аукцион по продаже земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определено разрешенное использование такого земельного участка, основанное на результатах инженерных изысканий, а также определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.