• наличие инвестиций;
• наличие материально-производственной базы, обеспечивающей реализацию проекта;
• законодательное и правовое обеспечение реализации проекта и регулирования взаимоотношений участников реализации данного проекта.

В условиях рыночных отношений градостроительная деятельность в России регулируется федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, не противоречащими федеральным законам.

Российским законодательством приняты правовые акты, регламентирующие процесс реализации строительства объекта на всех технологических этапах – от подачи заявки на строительство предполагаемого объекта до его ввода в эксплуатацию:

• на предпроектном этапе;
• на проектном этапе;
• на этапе строительства объекта.

Основополагающим фактором для реализации проекта является получение разрешения на строительство в соответствии с установленным в Российской Федерации порядком.

Основными документами для получения разрешения на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Таким образом, оформление прав на земельный участок для осуществления строительства любого объекта, в том числе нового жилого дома, представляют одну из основных проблем формирования инвестиционной программы в регионах.

В соответствии с принятым законодательством земельные участки предоставляются для реализации инвестиционно-строительных проектов на праве собственности или праве долгосрочной аренды.

Для строительства жилья необходимо, чтобы инвестор получил для застройки участок, долгосрочные права на который ему гарантированы, а расходы в связи с владением участком были приемлемы и предсказуемы.

До установления рыночных отношений для осуществления коммерческих операций с земельными участками в России отсутствовала достаточная законодательная база – единственным собственником земли было государство, осуществлявшее плановое ведение хозяйства.

В условиях рыночных отношений градостроительная и земельная законодательные нормативные правовые базы были коренным образом изменены. Основным принципом в настоящее время является необходимость научного регулирования размещения объектов на территории городов и земельных участках поселений.

Инвестиционная политика в части обеспечения доступа к ресурсам землепользования и застройки опирается на реализацию градостроительной политики.

В области градостроительства центральное место среди регламентирующих механизмов занимает градостроительное зонирование территории. Оно обеспечивает формирование характеристик и ограничений разрешенного использования территории, представляющих собой нормативные требования к осуществлению градостроительной деятельности на всех стадиях регулирования использования территории, в том числе при разработке градостроительной документации на всех стадиях регулирования использования территории, в том числе при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании, застройке территории, при подготовке разрешительной и проектной документации, строительстве, реконструкции объектов недвижимости.

Одними из основных принципов земельного законодательства стали:

• единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т.е. все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков;
• платность использования земли, в соответствии с этим принципом любое использование земли осуществляется за плату;
• деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земельным участком (делимым и неделимым), как объектом земельных отношений, является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. При этом следует отметить, что граждане и юридические лица теперь имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Ограниченность количества земельных участков для строительства представляет одну из основных проблем формирования инвестиционной программы в регионах. Как правило, в городах и других поселениях практически нет свободных земельных участков.

В каждом конкретном случае при подготовке проекта строительства органам власти и застройщикам приходится решать массу вопросов с правами на земельные участки и объекты недвижимости. У каждого земельного участка есть собственник, либо участок сдается в долгосрочную аренду. Зачастую на месте будущего строительства оказываются малорентабельные или экологически вредные предприятия, которые необходимо выводить, а для этого соответственно необходимо подыскивать другие земельные участки.

К федеральной собственности относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
• земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
• иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Вместе с тем, к собственности субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

Порядок принятия решений в субъектах Российской Федерации о размещении и строительстве объектов недвижимости, порядок проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости устанавливается федеральным законодательством, законодательными и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Основными федеральными законодательными актами, регулирующими земельные отношения в России, являются:

• Конституция Российской Федерации (принята 12.12.93, действующая редакция);
• Земельный кодекс Российской Федерации (№ 136-ФЗ от 25.10.2001);
• Закон «О введении в действие Земельного кодекса» (№ 137-ФЗ от 25.10.2001);
• Федеральный закон «О разграничении прав собственности на земельные участки» (№ 101-ФЗ от 17.07.2001) совместно с нормами Постановления Правительства Российской Федерации № 140 от 4.03.2002 (утратил силу);
• Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»;
• Федеральный закон от 21Л 2.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (с изменениями на 10.05.2007)»

• без предварительного согласования мест размещения объектов;
• с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Рассмотрим более подробно первый случай.

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного Кодекса.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – плата за подключение);
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина, юридического лица, либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка

на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных, иных условий использования соответствующей территории (недр в ее границах) посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в установленном порядке.

Результаты выбора оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны, затем принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство и действует в течение трех лет.

К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Применять новый правовой институт развития застроенных территорий теперь можно будет только при наличии градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение указанными земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке данной застроенной территории, на основании заявления о предоставлении земельного участка определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Понятие развития застроенных территорий законодательством специально не установлено. В соответствии с Градостроительным кодексом развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

С правовой точки зрения «развитие территорий» в данном случае следует понимать как перечень следующих действий, осуществляемых на основании договора о развитии территорий:

• подготовка и утверждение проекта планировки застроенной территории;
• принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;
• принятие решения органом местного самоуправления и выкуп изымаемых на основании такого решения жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, выкуп земельных участков, на которых расположены указанные многоквартирные дома, а также участков, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
• предоставление в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельных участков для строительства лицам, заключившим договор о развитии территорий, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в отношении которой принято решение о развитии, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; – создание (строительство) либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам. Порядок формирования участков, право, на основании которого они предоставляются, порядок предоставления участков подчиняется нормам земельного законодательства. Заметим, что правовая судьба недвижимости, расположенной на таких участках, кроме положений о ее изъятии, должна быть определена на основе норм гражданского, земельного и жилищного законодательства.

В этой связи Градостроительный кодекс Российской Федерации является основополагающим документом, определяющим механизмы правового зонирования и предоставления инвесторам земельных участков под застройку. В нем четко установлены пределы полномочий различных уровней власти по введению системы правового зонирования. В развитие этих положений планируется разработать правила формирования объектов недвижимости в жилищной сфере для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также подготовить целый пакет нормативных правовых актов, направленных на реализацию основных положений данного Кодекса, включая аспекты земельно-имущественных отношений.

Регламенты градостроительного зонирования являются утверждаемой частью Генерального плана, проектов планировки, градостроительных планов. Они устанавливают функциональное, строительное, ландшафтное назначение частей территории субъектов Российской Федерации, городов, поселений.

Закрепление требований градостроительного зонирования нормативными правовыми актами дает органам исполнительной власти городов и поселений юридические основания для использования предусмотренных законодательством мер экономического и административного принуждения к соблюдению указанных требований по использованию территорий и привлечению к ответственности за их нарушение, а также для использования предусмотренных законодательством мер экономического стимулирования реконструкции и реорганизации территории.

Регламенты земельных участков устанавливают назначение земельных участков, размещение, назначение и требуемые характеристики расположенных и проектируемых на них объектов недвижимости, благоустройства, озеленения, их границ и линии регулирования застройки.

Регламенты земельных участков устанавливаются проектами планировки, комплектом документов по подготовке архитектурного проекта в соответствии с утвержденной документацией о градостроительном планировании, градостроительными нормативами и правилами административно-территориальных образований.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

• фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
• видов территориальных зон;
• требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Правовое регулирование использования градостроительных регламентов предусматривает Земельный кодекс Российской Федерации, который устанавливает обязанность собственников земельных участков и иных землепользователей при использовании земельных участков соблюдать требования градостроительных регламентов и региональных нормативов градостроительного проектирования.

Утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется при проведении государственной кадастровой оценки земель, порядок которой устанавливается Правительством Российской Федерации.

При этом следует иметь в виду, что при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, о субъектах прав на земельные участки.

Эффективная система предоставления земельных участков под инвестиционные проекты будет создана только при условии разработки и введения в действие ряда нормативно-правовых актов, предусматривающих:

• совершенствование ведения государственного земельного кадастра;
• проведение массовой оценки земель для налогообложения и других целей;
• установление единого порядка управления федеральными землями;
• определение порядка установления (восстановления) границ административно-территориальных образований;
• разработку концепции законопроекта о землях городов и иных поселений.

Указанные документы необходимо разработать, принять на федеральном уровне и утвердить соответствующими решениями Правительства Российской Федерации.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Механизм разрешенного использования распространяется не только на земельные участки, но и на объекты капитального строительства (объекты недвижимости).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно» без дополнительных разрешений и процедур согласования.