Принципиально новым и социально важным является регламентация вопроса, связанного с получением технических условий на присоединение объекта к сетям инженерно-технической обеспечения, закрепление на законодательном уровне необходимости разработки проектной документации в соответствии с техническими условиями.

Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечена установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 г. № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения».

Указанные Правила регулируют отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков, возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подготовка проектной документации по инициативе застройщика или заказчика может осуществляться на объект капитального строительства в целом, применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Возможность застройщиков (заказчиков) готовить проектную документацию применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции отнесена к исключительному праву застройщика (заказчика).

Проектная документация разрабатывается соответствующими проектными организациями различных форм собственности, которые в соответствии с пунктом 1 главы 17 Федерального закона от 8.08.2001 № 128 должны иметь лицензии на:

1) проектирование зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения (подпункт дополнительно включен с 25 июля 2007 года Федеральным законом от 19 июля 2007 года № 136-ФЗ).

Однако данное положение в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 148-ФЗ с 1 января 2010 года утрачивает силу в связи с переходом к «институту саморегулирования».

Перечень обязательных разделов проектной документации применительно к любым объектам капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов установлен статьей 48 Градостроительного кодекса.

Разработка проектной документации в настоящее время должна осуществляться в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87, которое вступило в действие с 1 июля 2008 г.

В указанном Положении приведено конкретное содержание разделов проектной документации:

• на различные виды объектов капитального строительства;
• в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (далее – строительство).

Правила выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, должны быть установлены Министерством регионального развития Российской Федерации.

Требования к содержанию разделов проектной документации, наличие которых согласно указанному Положению не является обязательным, определяются по согласованию между проектной организацией и заказчиком такой документации.

Разделы 6 (ПОС), Ц (Проектно-сметная документация), 5 (Сведения об инженерном оборудовании) и 9 (Пожарная безопасность) проектной документации, требования к содержанию которых устанавливаются соответственно пунктами 23, 28-31, 38 и 42 указанного Положения, разрабатываются в полном объеме для объектов капитального строительства, финансируемых полностью или частично за счет средств соответствующих бюджетов. Во всех остальных случаях необходимость и объем разработки указанных разделов определяются заказчиком и указываются в задании на проектирование.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. №210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» введено уточнение, что когда в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, проектная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе, то проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком только при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Эта процедура четко прописана в статье 49 данного Кодекса.

В отличие от Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 г. новый Кодекс не предусматривает необходимость согласования проектной документации с различными органами.

При установлении градостроительного регламента для конкретной территориальной зоны должны учитываться все ее особенности, в том числе наличие зон с особыми условиями использования территории, что изначально позволит установить допустимые предельные параметры строительства на конкретной территории. Данные требования должны фиксироваться в градостроительном плане, в соответствии с которым и разрабатывается проектная документация. Таким образом, согласование проектной документации с многочисленными органами становится избыточным и приводит только к излишней трате времени.

Градостроительным кодексом Российской Федерации введен новый порядок проведения государственной экспертизы проектной документации, при которой охватываются все вопросы, ранее подлежащие согласованию, в соответствии с п. 4 ст. 1 Федерального закона от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности».

С введением с 1 января 2006 г. нового порядка не действуют нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 г. о государственной экспертизе проектной документации и о согласовании проектной документации.

В настоящее время сохраняются нормы иных федеральных законов, предусматривающих случаи согласования проектной документации, – ст. 35 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 12 Закона РФ от 14 мая 1993 г. № 4979-1 «О ветеринарии», ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, ст. 16 Федерального закона от 4 мая 1999 г. №96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха», ст. 50 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 166-ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов», ст. 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» и др. Кроме того, согласно Федеральному закону от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» при разработке проектной документации, обосновывающей планируемую хозяйственную и иную деятельность, должна проводиться оценка воздействия такой деятельности на окружающую среду (п. 2 ст. 32).

В указанном постановлении Правительства Российской Федерации сформулированы основные требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Формы и содержание указанных заключений утверждены приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 2 июля 2007 г. № 188 «О требованиях к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».

Таким образом, во всех субъектах Российской Федерации заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий заполняется по единой форме и имеет одно содержание.

До 1 января 2008 г. заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий подписывалось лицами, участвующими в проведении этой государственной экспертизы.

Оценка соответствия сметной стоимости объекта капитального строительства, строительство или реконструкция которого финансируется полностью или частично за счет средств федерального бюджета, нормативам в области сметного нормирования и ценообразования проводится одновременно с проведением государственной экспертизы проектной документации соответствующего объекта капитального строительства органами (государственными учреждениями), осуществляющими эту экспертизу, в заключении государственной экспертизы отражаются результаты проведенной оценки. Плата за проведение указанной оценки не взимается.

Государственной экспертизе подлежат проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации.

Не подлежат государственной экспертизе проектная документация и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, в отношении следующих объектов капитального строительства:

• отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
• жилые дома с количеством этажей не более 3, состоящие из не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
• “многоквартирные дома с количеством этажей не более 3, состоящие из не более 4 блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более 2, общая площадь которых составляет не более 1500 кв. метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более 2, общая площадь которых составляет не более 1500 кв. метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется устанавливать санитарно-защитные зоны или требуется устанавливать санитарно-защитные зоны в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты.

К полномочиям государственного учреждения, подведомственного Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, относится организация и проведение государственной экспертизы в отношении следующих видов объектов капитального строительства:

• объекты, строительство, реконструкцию и (или) капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях 2 и более субъектов Российской Федерации;
• объекты, строительство, реконструкцию и (или) капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации;
• объекты обороны и безопасности, иные объекты, сведения о которых составляют государственную тайну (за исключением объектов, государственная экспертиза в отношении которых отнесена указами Президента Российской Федерации к полномочиям федеральных органов исполнительной власти);
• объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения (при проведении капитального ремонта в целях их сохранения);
• особо опасные и технически сложные объекты;
• уникальные объекты (за исключением объектов, в отношении которых государственная экспертиза отнесена до 2011 г. к полномочиям органа исполнительной власти г. Москвы). Проектная документация на объект капитального строительства может представляться на государственную экспертизу применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Предметом государственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов.

До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территории, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений» сооружений проводится проверка соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Новый порядок, определенный постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145, устанавливает жесткий срок рассмотрения документации. Чиновники обязаны рассмотреть или отклонить представленные проектные материалы в течение 10 дней. Вся единая экспертиза должна быть проведена в три месяца. Исключение составляют особо сложные и уникальные объекты – в некоторых случаях этот срок может быть продлен.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешение на строительство является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, т.е. строительство нового здания, реконструкцию уже имеющегося здания, строения, сооружения, а также благоустройство территории.

Таким образом, разрешение на строительство – это основание для реализации проектной документации, выдаваемое заказчику (застройщику) в целях соблюдения градостроительных нормативов и требований утвержденной градостроительной документации, а также предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Осуществление строительства без получения разрешения (самовольная постройка) является нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве и влечет за собой наложение штрафа в порядке, установленном законом об административных правонарушениях.