Градостроительным кодексом Российской Федерации изменена и процедура выдачи разрешений на строительство. В настоящее время четко разграничены полномочия органов различных уровней власти по выдаче разрешений на строительство: в большинстве случаев разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Ранее по Градостроительному кодексу 1998 г. органы архитектуры и градостроительства готовили документы для выдачи разрешений на строительство, а выдавались эти документы органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство на территории поселения или городского округа осуществляется соответственно органами местного самоуправления поселения или городского округа, на межселенных территориях – органами местного самоуправления муниципального района.

Вместе с этим из этого правила есть отдельные исключения, которые предусмотрены статьей 51.

В частности, разрешение на строительство для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков, выдается соответственно уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Перечень таких объектов также установлен действующим Градостроительным кодексом.

В целях осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
• схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешение на строительство необходимо получать для осуществления строительства, реконструкции или капитального ремонта индивидуальных жилых домов.

В этих целях индивидуальный застройщик направляет в уполномоченные органы (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления) соответствующее заявление, к которому прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Срок подготовки разрешения на строительство уполномоченными органами исполнительной власти установлен со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство и составляет 10 дней.

В этот период специалисты уполномоченных органов на выдачу разрешения на строительство:

• проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
• проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
• выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Форма разрешения на строительство установлена Правительством Российской Федерации и утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698 и приведена в приложении 4. До ее утверждения разрешения на строительство выдавались по формам, принятым различными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Следует отметить, что ни Градостроительный кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» не предусматривают обязанности и необходимости замены ранее выданных разрешений на строительство новыми.

Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации Министерством регионального развития Российской Федерации разработана и утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на строительство (приказ № 121 от 19.10.2006 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство»).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство также существенно отличается от срока, который был установлен Кодексом 1998 г., – три года. Связано это с тем, что ранее установленный срок не учитывал особенностей объектов, для строительства, реконструкции, капитального ремонта которых выдается разрешение на строительство. Именно по этой причине Градостроительный кодекс Российской Федерации закрепил норму, которой установлено, что разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В связи с тем, что для индивидуального жилищного строительства не разрабатывается проектная документация, следовательно, и проект организации строительства, то в таких случаях разрешение на строительство выдается на десять лет.

По окончании срока действия разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Однако в целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (т.е. не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).

Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуатацию в отличие от порядка, применяемого ранее в соответствии с подзаконными нормативными актами федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

До введения нового порядка приемка законченных строительством объектов осуществлялась государственными приемочными комиссиями, в состав которых, как правило, входили представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного самоуправления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформлялась актами. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались председателем и всеми членами комиссии.

Градостроительный кодекс исключает приемку объектов государственными приемочными комиссиями и предусматривает единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты подлежат применению только в части, не противоречащей действующему законодательству.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К указанному заявлению застройщик прикладывает следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

Данный документ не является актом приемочной комиссии, составляемой при приемке объекта в эксплуатацию, по ранее действующему порядку, изложенному в предыдущем разделе. В этом случае имеется в виду акт, которым оформляется сдача-приемка объекта, построенного, реконструированного, отремонтированного по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, т.е. акт, предусмотренный ч. 4 ст. 753 ГК РФ («Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами»).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший разрешение на строительство обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства (не проводится, если при строительстве объекта осуществлялся строительный надзор) и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Основания для отказа в выдаче:

• отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и перечисленных в разделе 9.2.
• несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
• несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
• несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Указанные сведения необходимы для того, чтобы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было достаточно для постановки объекта на государственный учет или внесения изменений в такой учет, без проведения каких-либо дополнительных процедур инвентаризации объектов, которая является процедурой для застройщика достаточно затратной и растянутой во времени. Данные сведения определены Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и приведена в приложении 4.